中古マンションの築年数。築何年までなら安心?あと何年住める?

壁につたう植物のイメージ

マンションの築年数。
中古マンションを買う時はやっぱり気になりますよね?

築年数が20年を越えると価格の下落が緩やかになって損が少ないと言われる中古マンション。

築年数が古ければ古いほどお値打ちだけど。

地震に弱かったら?
あと何年住めるの?などなど。

築何年までを買えば安心なのか?

リノベーション会社も築30年以上の物件を推してくるし、外観は古くとも内装はどうにでもなる!って思ったら築年数が30年でも40年でも全然問題無いのかな?

でも…築30年でも40年でも大枚叩いて買うワケだしね。アタシの場合は年齢的にも終の住処になるかも知れんし…ってことで。

築年数による安心度合いを調べてみました!

1981年 新耐震基準

中古マンションを買おうと思ってる人なら大体ご存知かとは思いますが。まずは大きなポイント?

新耐震基準かどうか

1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションが新耐震基準です。

「建築確認を受けた」てところに注意が必要で。マンションは施工期間は短くても1年半以上かかることを考えると、おおむね1983年以降に完成した物件が新耐震基準てことになる。

2019年から遡ると築36年付近ですね。

ただし工期が遅れたり大規模なマンションになると施工期間はもっと長いので物件毎にチェックしてみてくださいー。

それ以前に建てられた物件でも耐震改修をして新耐震基準をクリアしている物件もありますが、その分築年数の割にはお値段も高めでした。

2000年 住宅性能表示が制定

2000年に制定された住宅性能表示は、良質な住宅を安心して購入できるよう住宅の品質確保を促進するための法律で。

マンションの基本性能(構造耐力、省エネルギー性、遮音性等)に関する表示の共通ルールが制定され、第三者機関の客観的な評価がなされます。

それまでにはなかった取り決めなので、住宅性能表示を取得している物件は基本性能自体のアップも期待できますね。

くわしくはココ→【住宅性能表示制度について】

劣化等級3なら耐用年数は75年

この住宅性能表示の「劣化等級」は3段階あって、それぞれ下記の耐用年数が期待できるということです!

等級3 おおむね75~90年まで
等級2 おおむね50~60年まで
等級1 建築基準法に定める対策が講じられている
平成25年度 建設住宅性能 評価書(新築)データ(共同住宅等)】
一般社団法人住宅性能評価・表示協会のホームページより

しかもデータでは、マンションの90%が等級3

マンションの耐用年数を大きく左右するコンクリートの「かぶり厚」や「水比率」も評価基準の中に入ってるので大きな安心の目安になるんじゃないでしょうか。

逆に等級1や2はちょっと不安ってことですね…。購入を検討してる中古マンションの住宅性能表示をチェックしてみてください!

2000年4月 10年間の瑕疵担保責任が義務化

2000年4月に

10年間の瑕疵担保責任が義務化。

2000年4月以降ならさらに安心

基本構造に欠陥が見つかったら10年間は無償で補修したり損害賠償に応じる責任があるっていうことで、デベロッパーも手抜きができない状況になったんじゃないかと。

2007年6月 中間検査の義務付け

2007年6月に

中間検査が義務付けられました。

2007年6月以降ならもっと安心

いくら建築基準法が改訂されても、しっかり施工されてなかったら意味が無いわー!と不安が募った「2005年の姉歯耐震偽装事件」

これをキッカケに2007年6月から建築基準法の改正があって、3階建て以上のマンションは中間検査を義務化、建築確認や検査がキビシくなったとのこと。

中間検査を行ってるマンションは2019年からさかのぼると築11年付近です。

マンションの建替え問題はどうなのか?

「マンションの建替問題」も築年数が古いマンションを購入するときに心配なことの1つかなと思います。

国土交通省が2002年に作成した報告書によるとマンションの平均寿命は46年、建て替え物件の着工時期は築後37年となっています。
All about マンションの耐用年数はどうやって決まる?】より抜粋

え?意外と短くない?とビックリしたんだけど。

これはあくまで取り壊されたマンションの「平均寿命」で、取り壊されていない現役マンションはカウントされていません。

しかも取り壊されたマンションの多くは建築基準法が見直される前の1970年以前に建てられたマンションで

コンクリートの中に埋め込まれていた配管の取り替えが出来ず、やむなく取り壊しという物件の数も含まれているとのこと。

設備のメンテナンス性が大事

過去に取り壊されたマンションの現実を考えると、躯体よりも配管や設備の老朽化が進んで

壊れないけれど住めない状態

になるのが問題というわけですね。そういったことを踏まえると長年住む予定なのであれば

旧耐震基準のマンション
配管が取り替えられないマンション

の購入は慎重に検討した方が良さそうです。

大事なのは修繕計画と管理体制

ここまでは建築基準法をメインに中古マンションの築年数問題を書いてきましたが

築40年でもヴィンテージと呼ばれる資産価値の高いマンションもあれば、築30年未満でも老朽化が進んで空室が目立つマンションがあるのも事実。

地震や事件をキッカケに法改正があったり資材や施工技術は日々進歩しているけれど、問題は建てたあと。

カタチあるものは壊れると言いますし。

マンションは管理を買え

とは良く言ったもので。きちんとメンテナンスされてるかどうかが重要なんですね。

結局は管理体制と修繕計画を厳しくチェックするのが吉。

ウチの場合は、新耐震基準と住宅性能表示取得物件かどうかを目安に中古マンション探しをして、

修繕計画はどうなのか?
修繕費を滞納してる人は多くないか?

ゴミ捨て場やマンション周辺の清掃状況、掲示板にネガティブな内容がないかどうかを確認しつつ住まいの健康診断「ホームインスペクション」もお願いしました。

ご参考までに〜。

ご参考までに〜。

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