壁につたう植物のイメージ

やっぱり気になる築年数

築年数。中古マンションを買う時はやっぱり気になりますよね?

地震に弱いの?あと何年住めるの?などなど。築何年ぐらいを買えば安心なのか〜?結構悩みます。

リノベーション会社も築30年以上の物件を推してるし、外観は古くとも内装はどうにでもなる!って思ったら、築古でも全然問題無いのかな?

でも…どんなに築古でも大枚叩いて買うワケだしね。アタシの場合は年齢的にも終の住処になるかも知れんし…ってことで、ちょっと調べてみました。

まずはやっぱりココ?1981年

中古マンションを買おうと思ってる人なら大体ご存知かとは思いますが。まずはココが大きなポイント?

新耐震基準かどうか

1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションてところに注意が必要デス。マンションは施工期間は短くても1年半以上かかるってことで、おおむね
1983年以降に完成した物件が新耐震基準てことになるんでしょうか。

工期が遅れたり、大規模になるともっとかかるみたいなんで、物件毎に要チェックですネ。

それ以前に建てられた物件でも、耐震改修をして新耐震基準をクリアしている物件もチラホラ見掛けたけど、その分築年数の割にはお値段も高めでした。

建替え問題はどうなのか?

国土交通省が2002年に作成した報告書によると、マンションの平均寿命は46年、建て替え物件の着工時期は築後37年となっています。
All about マンションの耐用年数はどうやって決まる?】より抜粋

ただし、これはあくまで取り壊されたマンションの「平均寿命」

古い造りのマンションだと、配管がコンクリートの中に埋め込まれてたりするので、取り替えが出来ずにやむなく取り壊し…。そういう物件の数も含まれているとのこと。

だし、取り壊された多くは建築基準法が見直される前の1970年以前に建てられたマンション。ってことは…建築基準法改正後のマンションは、もっと長く住めるんじゃないかと考えて良さそうな気が?

劣化等級3なら75年は大丈夫?

2000年に制定された住宅性能表示。この劣化等級によって、おおむね下記の耐用年数が期待できるということです!

等級3 おおむね75~90年まで
等級2 おおむね50~60年まで
等級1 建築基準法に定める対策が講じられている
平成25年度 建設住宅性能 評価書(新築)データ(共同住宅等)】
一般社団法人住宅性能評価・表示協会のホームページより

しかもデータでは、マンションの90%が等級3。

マンションの耐用年数を大きく左右する、コンクリートの「かぶり厚」や「水比率」も評価基準の中に入ってるので、これは大きな安心の目安になるんじゃないでしょうかー。逆に等級1や2はちょっと不安ってことですよね…。

2000年4月以降ならさらに安心?

新築の場合に限ったことですが

10年間の瑕疵担保責任が義務化。

基本構造に欠陥が見つかったら10年間は無償で補修したり損害賠償に応じる責任があるっていうことで、デベロッパーも手抜きができない状況になったんじゃないかと。

住宅性能表示が登場したのも2000年

マンションの基本性能(構造耐力、省エネルギー性、遮音性等)に関する表示の共通ルールが制定されたことで、取得している物件は基本性能自体のアップも期待できる?

くわしくはココ→【住宅性能表示制度について】

2007年6月以降ならもっと安心?

中間検査の義務付け

いくら建築基準法が改訂されたとしても、しっかり施工されてなかったら意味が無いわー!と不安が募った「2005年の姉歯耐震偽装事件」

これをキッカケに2007年6月から建築基準法の改正があって、3階建て以上のマンションは中間検査を義務化、建築確認や検査がキビシくなったとのこと。

やっぱり大事なのは修繕計画と管理体制ってか?

そんな感じで。地震や事件をキッカケに、法改正があったり、技術が進歩したりしてるので、やっぱり新しい物件の方が安心感はあるな〜っていう印象なのは確か。

けれども、例えば「劣化等級」は、メンテナンス性がアップしました!っていうだけで、きちんとしたメンテナンス出来ていなければ意味が無いワケで。結局は管理体制と修繕計画次第って感じなんでしょうかね…。

ウチの場合は、新耐震基準と住宅性能表示取得物件かどうかを目安にしました。ご参考までに〜。