リノベーションで後悔しないマンション選びのポイント5つ。

リノベーションしたキッチン

中古マンションを買ってリノベーションしたTSUNです。こんばんは!

アタシがマンションを探してた時、あるリノベーション会社の営業さんが

フルリノベやスケルトンリフォームなら間取りは自由自在ですよ!って言ってたんだけど。

リノベーションを経験した人ならわかりますよね。

自由自在なんてウソです。要注意。

そりゃあ全部取り壊してまっさらにするんだから大半は自由にできるかもしれないけれど。100%はございません。なぜなら

PSの位置や構造が邪魔することもあるから。

もし構造上取り壊せない壁があったりPSが部屋の真ん中にあったら広々ワンルームは叶いません。

ってことで今回はマンションを買った後で後悔しないよう、リノベ前提のマンションチェックポイントをいくつかご説明したいと思いますー。

今住んでいるマンションをリノベーションしたいと思ってる方や、リノベ前提でマンションを購入しようと思ってる方の参考になれば幸いです!

マンション間取り図のチェックポイント

まずこちら。リノベーション前のわが家の間取り図です。

この間取り図でリノベーションで取り壊せない箇所を細かくご説明していきたいと思います。

マンションの間取り図

水回りに大きく影響するPSの位置をチェック

ピンクで囲っている箇所はPS(パイプスペース)で、キッチンや洗面所の近くにあるのが一般的。

中には上下水道やガス管が通っているので

PSは位置を移動できません。

わが家の場合4ヶ所あります。
キッチンのPSは専有内のど真ん中にありますね(汗)

そして下の写真が現在のわが家のキッチン。PSはピンクで囲った位置にあります。わが家はキッチンの向きを変更しました。

キッチンのPSの場所

移動できないPSが間取りに影響するのは言わずもがなですが

キッチンの位置を変えたい場合も要注意。

キッチンの排水はこのPSを通すので、キッチンとPSの距離があまりに遠くなる場合は希望の場所にキッチンを移動できないことも。

床の構造は直床か二重床かをチェック

お次は床の構造です。床下にスペースが無い直床工法なのか?はたまたスペースのある二重床なのか?です。

床の構造は、キッチンや水回りの配置に大きく影響するところで、結論から先に言うと

キッチンを大きく移動すると天井が低くなります

何も知らないと、え?なんで?と思いますよね。

PSとキッチンが遠いと、排水を流すための傾斜を現状より大きくする必要があって、その分床を上げる必要が出てくるんですねー。

床が上がるということは天井が低くなるということ。

二重床の方が初めからスペースがある分、上げる床の大きさも少なく済みますが、直床だと天井が低くなって圧迫感が増すかも。

旧い物件ほど天井高は低いですからね。

リノベーション工事現場

リノベ工事中の様子。わが家は二重床でした。

写真は玄関周りなのでキッチンの配管ではないですが。

床スラブと床材の間にスキマがあって、なにやらパイプが通ってるのがお分かりでしょうか。これが二重床です。

ちなみに直床でも配管部分だけコンクリートを一段下げて配管スペースを確保しているマンションもあって、その場合はスペースの範囲内なら自由に水回りを移動できる可能性が高いです。

一番厄介なのは配管が上階の床下に配されてるマンション。

築年数が古いマンションに多いそうですが、上階の床下は他人の家の中…リノベできないので水回りの移動が全くできないなんてこともあります。

その壁は壊せるか?構造をチェック

マンションリノベーションて、中の壁は全部壊せると思ってる方も多いと思うんですが。

壁が壊せないマンションもあります

RC造(鉄筋コンクリート)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)マンションの構造は大きく分けて、ラーメン構造と壁式構造の2つで。

厳密には混合型もありますが今回のポイントには必要ないので割愛します。

ラーメン構造

ラーメンは柱やハリで支える構造。

再びリノベ前のわが家の間取り図です。四隅に大きな柱がありますね。これがラメーン構造。(ピンクの丸はPSの位置)

マンションの間取り図

柱やハリが邪魔!

なのがデメリットではありますが、室内の間仕切り壁はほとんど取り壊せるのでリノベの自由度が高いのはメリット。

マンションのハリ
寝室のハリのせいでベッドの位置が変えられないのが悩みです。

ちなみにラーメンはドイツ語で「額縁」を意味するRahmenから来てるそう。中華麺しか思い浮かばなかったわ(汗)

壁構造

一方、壁構造は言葉の通り壁で建物を支える構造。柱やハリが無い分、部屋の四隅がスッキリ有効に使えるメリットがあります。

が!構造上壊せない壁がある可能性も

壊せない壁はリノベーションの大きなハードルです。購入前に壊せない壁があるかどうか要チェックです。

見落としがち!部屋ごとの天井の高さをチェック

さて。これまでは図面上である程度確認できる内容でしたが。実際に内覧しないと実感できないのが

ハリの大きさや天井の高さ。

図面に数値が書いてあればなんとなく想像はできるけど、百聞は一見に如かず。

リノベーション前のマンションはハリのサイズや位置に合わせた間取りになってるので気づかないことも多いと思うんだけど。

マンション天井のハリ

例えばわが家のあるお部屋。部屋を丸っと取り壊して廊下と繋げようと思ったら、ハリがど真ん中にきちゃうんですよね。

当初は廊下を広くしたいな〜なんて思ってましたが、ハリは気になるし予算もかかるしで断念しました。

室内の間仕切りドア

で、スライドドアで仕切られていた2つの部屋を1つにリノベーションしたんですが、

部屋毎に天井の高さが違うことが多いんだとか。

わが家はたまたま高さが一緒で。

見積りとプラン作成のために内覧した建築家さんが3名とも「こんなにピッタリなのは珍しいですね」っておっしゃってました。

段差のある天井の例

部分リフォームの場合はどちらかの天井高に合わせて調整する必要があるので、予定よりリノベ費用がかかった!なんて失敗に繋がりがちです。

2つのお部屋を1つに繋げたい時は、ぜひ天井の高さも測ってください!

ちなみにスケルトンリフォームやフルリノベなら天井も完全にやり直すのでさほど問題にならないかも知れないけれど。

天井から出ているダクト管
天井から出ているダクト管

天井には空調や換気のダクトも通ってますから。ダクトの位置によっては天井にダクトを隠すための凸凹ができる場合もあります。

マンションでリノベーションできない箇所

マンションでリノベーションできるのは専有部分のみです。共有部分はリノベーションできません。

一般的には、ドアの外側、窓やサッシ、ベランダは共有部分でリノベーション不可なマンションが多いですが、マンション毎に規約が異なることも。

フローリングにできないマンションもあります

例えば、無垢のフローリングにしたかったのにフローリング不可だったとか。

天井をコンクリート現しにしたかったのに最上階だけ断熱材が入っていて無理だったとか。

電気の容量が個別にアップできないとか。

ペットや楽器の決まりだけでなくリノベーションに関係する規約もあるもの。

意外なところがリノベ不可だった!

なんてことがないよう、マンション購入前に管理規約に目を通した方が安心です。

リノベ前提のマンション購入はプロに頼ろう

と、ここまでリノベ前提のマンション購入ポイントについて語ってきましたが。

実際、希望のリノベーションが叶うのかどうかは

プロに聞かないとわからないことも多々ありますよね。

アタシも当初はマンション物件探しをワンストップリノベーション会社の方にお願いして内覧も同行してもらってました。

事情があって途中で依頼先を変えましたが…。

内覧しながら、この壁は取り壊せるか?部屋は繋げられるか?水回りの移動はどこまで可能か?などなど、プロの設計士さんにアドバイスしてもらってたので安心できました。

リノベーション工事中の現場写真
リノベ工事中のわが家

これからマンションを買ってリノベーションする場合は、まずリノベーション依頼先を決めて物件内覧時に相談に乗ってもらうか、

物件探しから依頼できるワンストップリノベーション会社に依頼した方がリスクが減らせると思いますよー。

ワンストップリノベーション会社の記事は下記へ。資料請求して自分と好みが合うリノベ会社を探しましょう。

リノベーションで後悔しないマンション選びのポイントまとめ

長くなったのでまとめます!
リノベーション前提のマンション探しチェックポイント5つ。

  • PS(移動できないパイプスペースの位置)
  • 床の造りと配管(水回りはどのくらい移動できるか?)
  • 壊せない壁はないか?
  • 天井の高さとハリの位置(希望する間取りの邪魔にならないか?)
  • 管理規約を確認する

そして不安な場合は事前にリノベ会社を決めてプロの手を借りましょう。

ご参考までに〜。

2 Comments

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ひまわり

今、リノベブログもいくつかありますし皆さん細かく書いてくださっているので、
「水周りを大きく移動すると水勾配の関係で床が上がるよー」とか、「構造上壊せない壁があるよー、昔の物件に多いよー」とかはわりとチェック出来ると思うんですが、
「部屋によって天井の高さが違うから、繋げる時は要注意ね!」て意外と見ないですよね
リビングは天井高を高めに取ってて、個室は低めにしてることが多いですもんね

部屋の図面が残っていて、平面図に「CH=2600」とか天井高が載ってると気付きやすいんですけど、そうじゃないとわりと盲点
私、TSUNさん宅の天井と言えばキッチン部分をかなりどきどきわくわくしながら読んでいたのでちょっと印象薄かったんですけど、建具を撤去してリビング広げた時ってやっぱり天井高違ってましたよね?珍しく覚えてないw

覚えてるのは、リビングと洋室の照明の位置を揃えてもらったってことくらいかしら
あれも大事でしたよねー

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TSUN

ひまわりさん こんにちは〜♪
他のリノベブログさんたちも本当に詳しく書かれてるので、ウチブログには必要ないかな?なんて思ってたんだけど、アタシの実体験はまた他の方と違うかも?と思って書いてみました。
確かに天井の高さって書いてるとこ少ないかもですね。きっと皆さんはフルリノベだからかな。ウチは部分リノベだったから天井の高さの違いがリノベ費用に大きく関わるんでね〜(汗)

って書きながら気づきました!ひまわりさんがおっしゃる通り、ウチのリビングの天井って外したっけ?いや外してない。たまたま高さがピッタリだったんで壁紙だけ全面張り替えで済んだんだった!そこ、分かり難かったですね。ってことで、記事を少々書き直しましたー。気づかせてくれてありがとう!!

お部屋の広さもそうだけど、天井の高さも数字だけじゃ実感と違うことも多いし、実際見てみないとピンと来ないですよね。特に古い物件は図面通りじゃないことも多いそうですよ。プラン設計でわが家に訪れた建築家さん3名とも「念の為」と実寸を測って行きました。リノベは実際に壊してみないと分からないこともあるそうで。工事中に臨機応変に対応していきますって言われましたわ。

そうそう、照明の位置もね、大事でした!アレも素人には気づきにくいところかもー。

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